住建部村鎮(zhèn)司司長李兵弟于近日舉行的新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型大會上發(fā)言
新常態(tài)下，樓市“白銀時代”的破局之困
即將過去的2014年，給房地產(chǎn)業(yè)留下了兩道命題：一是中國經(jīng)濟整體進入“新常態(tài)”，樓市不得不揮別高利潤時代，轉(zhuǎn)身投入“白銀時代”的冷懷抱；二是新型城鎮(zhèn)化正步入“受到重視又在起步的一年”，很大程度上決定著新型城鎮(zhèn)化的落地成果的房地產(chǎn)業(yè)，再次成為關鍵。
對正處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)商來說，最現(xiàn)實的發(fā)展難題恐怕是：在經(jīng)濟趨于下行的大背景下，如何重新定位市場，協(xié)作構(gòu)筑起一個良性的錯位競爭格局，在模式復制和品牌推廣道路上走出屬于各自的新意和出路？
在11月29日召開的以“新型城鎮(zhèn)化時代房地產(chǎn)金融如何破題”為主題的中國新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型創(chuàng)新大會上，資深房地產(chǎn)開發(fā)代表劉曉光，以一位在京房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，對中國城市和小城鎮(zhèn)化改革的發(fā)展、政策做了半個小時以上的深度解讀。他重申了過去的個人觀點，認為城鎮(zhèn)化建設必須確保五方面的平衡：產(chǎn)業(yè)平衡、資源平衡、文化平衡、農(nóng)民權利的平衡和生態(tài)平衡。“但我們不該僅僅只是延續(xù)過去的思路來談小城鎮(zhèn)建設”，他又提到，“未來的新型城鎮(zhèn)化建設需要更高的制高點，更好的頂層設計，但最重要的還是要有一個能夠落地具體化的設計和行動方案。”
“融資困境”同時制約房企與地方政府
在新型城鎮(zhèn)化的建設中，越來越突出的問題，其實是諸多中小房企和政府機構(gòu)融資極為困難成為制約其進程的重要原因。原來那種依靠地方政府、企業(yè)主導下的城鎮(zhèn)化建設，僅靠一己之力則難以企及，越來越發(fā)困難。與此同時，在整個行業(yè)下行的周期，作為城鎮(zhèn)化建設必不可少的力量之——很多金融機構(gòu)由于自身創(chuàng)新性不足以及制度的缺憾，往往采取的“一聽說是房地產(chǎn)項項目，暫時先不碰了”的保守態(tài)度。
中國新型城鎮(zhèn)化金融產(chǎn)業(yè)頂層聯(lián)盟首席金融產(chǎn)業(yè)顧問趙一軍，具有著多年地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)研究與地產(chǎn)投融資等領域的復合經(jīng)驗的，他對開發(fā)商目前的處境分析值得重視：開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型則可能被淘汰，拿不到錢，地價飛漲，成本飛高，利潤很薄，自動市場淘汰機制也會將我們的中小開發(fā)商淘汰下去。同時，他也從個人過去的操盤經(jīng)驗中提煉出具有理論高度的六大知識體系：第一什么是新型城鎮(zhèn)化，也就是理論方法體系。第二開發(fā)的核心理念是客戶導向，金融驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)支撐，頂層設計。第三是新型城鎮(zhèn)化項目本身的投資分析體系。第四針對新型城鎮(zhèn)化屬地項目，量身定制招商主體進入。第五新型城鎮(zhèn)化多元化的融資體系。第六是新型城鎮(zhèn)化的客戶支持體系。
對開發(fā)商，他幽默地贈以九個字“跟黨走，走正道，傍大款”。“跟黨走”是指對成為國策大趨勢的新型城鎮(zhèn)化要有明確的方向性判斷，“走正道”喻示著開發(fā)商必須跟政府做“陽光交易”，而“傍大款”則再次提醒開發(fā)商資本支持對企業(yè)未來發(fā)展的重要支撐性。
開發(fā)商如何應對新城鎮(zhèn)化大潮的機遇和挑戰(zhàn)？
新型城鎮(zhèn)化開發(fā)的核心要素，在國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總工程師沈遲看來，是經(jīng)濟發(fā)展。“不管是傳統(tǒng)還是新型的城鎮(zhèn)化……經(jīng)濟發(fā)展的階段、水平、特征從根本上決定了城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平、特征”。
而對房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的轉(zhuǎn)型而言，新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，足以掀起另一個未知但肯定值得好好書寫的時代。
北京思源總經(jīng)理丁武告訴新華網(wǎng)記者，在新城鎮(zhèn)化概念下，要想把一個項目做好需考慮五點新要素：第一，模式的選擇至關重要，在我們國家做土地開發(fā)有好幾類，政府主導、通過土地收益做擔保進行開發(fā)是其中的主流；第二，做新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)定位是關鍵，一個項目若產(chǎn)業(yè)定位沒做好，將來很有可能發(fā)展空心、失衡；第三，在定位的基礎上，還須有完整的規(guī)劃，否則最后會出現(xiàn)大量節(jié)奏和控制浪費；第四，招商，這是一個專業(yè)化的因素，很多一級開發(fā)商和政府作對招商前置點不很重視，都是大面積土地出來之后招商，這個時候往往都晚了；第五個要點是運營，項目建成之后會有一個持續(xù)的運營過程，有二級開發(fā)商還有項目服務商，政府和一級開發(fā)商要做配套的政策規(guī)劃推薦，只有這樣新城才能順利建設實施起來。
新型城鎮(zhèn)化是輻射波及整個中國范圍的大國家戰(zhàn)略，它將不再僅等同于過去我們所理解的簡單的城鎮(zhèn)人口比例增加和城市面積的擴張，而是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變。中央此前特別強調(diào)，新型城鎮(zhèn)化將把重心從“土地城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)移至“人口城鎮(zhèn)化”上，民間則把新型城鎮(zhèn)化理解成人口越來越向城市集中、醫(yī)療、教育、交通等社會資源越來越優(yōu)化的過程。
而在上一輪“土地城鎮(zhèn)化”中曾扮演首要角色的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一輪城鎮(zhèn)化大潮中可能會被削弱其角色重要性，但無疑仍會是新城鎮(zhèn)化這一過程的重度參與者。
