住建部村鎮(zhèn)司司長(zhǎng)李兵弟于近日舉行的新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型大會(huì)上發(fā)言

    新常態(tài)下，樓市“白銀時(shí)代”的破局之困

    即將過(guò)去的2014年，給房地產(chǎn)業(yè)留下了兩道命題：一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入“新常態(tài)”,，樓市不得不揮別高利潤(rùn)時(shí)代，轉(zhuǎn)身投入“白銀時(shí)代”的冷懷抱,；二是新型城鎮(zhèn)化正步入“受到重視又在起步的一年”,，很大程度上決定著新型城鎮(zhèn)化的落地成果的房地產(chǎn)業(yè)，再次成為關(guān)鍵,。

    對(duì)正處在轉(zhuǎn)型中的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，最現(xiàn)實(shí)的發(fā)展難題恐怕是：在經(jīng)濟(jì)趨于下行的大背景下，如何重新定位市場(chǎng),，協(xié)作構(gòu)筑起一個(gè)良性的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)格局,，在模式復(fù)制和品牌推廣道路上走出屬于各自的新意和出路？

    在11月29日召開(kāi)的以“新型城鎮(zhèn)化時(shí)代房地產(chǎn)金融如何破題”為主題的中國(guó)新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型創(chuàng)新大會(huì)上,，資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代表劉曉光,，以一位在京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)化改革的發(fā)展,、政策做了半個(gè)小時(shí)以上的深度解讀,。他重申了過(guò)去的個(gè)人觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)化建設(shè)必須確保五方面的平衡：產(chǎn)業(yè)平衡,、資源平衡,、文化平衡、農(nóng)民權(quán)利的平衡和生態(tài)平衡,。“但我們不該僅僅只是延續(xù)過(guò)去的思路來(lái)談小城鎮(zhèn)建設(shè)”,，他又提到，“未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要更高的制高點(diǎn),，更好的頂層設(shè)計(jì),，但最重要的還是要有一個(gè)能夠落地具體化的設(shè)計(jì)和行動(dòng)方案。”

    “融資困境”同時(shí)制約房企與地方政府

    在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中,，越來(lái)越突出的問(wèn)題,，其實(shí)是諸多中小房企和政府機(jī)構(gòu)融資極為困難成為制約其進(jìn)程的重要原因。原來(lái)那種依靠地方政府、企業(yè)主導(dǎo)下的城鎮(zhèn)化建設(shè),，僅靠一己之力則難以企及,，越來(lái)越發(fā)困難。與此同時(shí),，在整個(gè)行業(yè)下行的周期,，作為城鎮(zhèn)化建設(shè)必不可少的力量之——很多金融機(jī)構(gòu)由于自身創(chuàng)新性不足以及制度的缺憾，往往采取的“一聽(tīng)說(shuō)是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目,，暫時(shí)先不碰了”的保守態(tài)度,。

    中國(guó)新型城鎮(zhèn)化金融產(chǎn)業(yè)頂層聯(lián)盟首席金融產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)趙一軍，具有著多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、產(chǎn)業(yè)研究與地產(chǎn)投融資等領(lǐng)域的復(fù)合經(jīng)驗(yàn)的,，他對(duì)開(kāi)發(fā)商目前的處境分析值得重視：開(kāi)發(fā)商一定要轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型則可能被淘汰,，拿不到錢,，地價(jià)飛漲，成本飛高,，利潤(rùn)很薄,，自動(dòng)市場(chǎng)淘汰機(jī)制也會(huì)將我們的中小開(kāi)發(fā)商淘汰下去。同時(shí),，他也從個(gè)人過(guò)去的操盤經(jīng)驗(yàn)中提煉出具有理論高度的六大知識(shí)體系：第一什么是新型城鎮(zhèn)化,，也就是理論方法體系。第二開(kāi)發(fā)的核心理念是客戶導(dǎo)向,，金融驅(qū)動(dòng),，產(chǎn)業(yè)支撐，頂層設(shè)計(jì),。第三是新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目本身的投資分析體系,。第四針對(duì)新型城鎮(zhèn)化屬地項(xiàng)目，量身定制招商主體進(jìn)入,。第五新型城鎮(zhèn)化多元化的融資體系,。第六是新型城鎮(zhèn)化的客戶支持體系。

    對(duì)開(kāi)發(fā)商,，他幽默地贈(zèng)以九個(gè)字“跟黨走,，走正道，傍大款”,。“跟黨走”是指對(duì)成為國(guó)策大趨勢(shì)的新型城鎮(zhèn)化要有明確的方向性判斷,，“走正道”喻示著開(kāi)發(fā)商必須跟政府做“陽(yáng)光交易”，而“傍大款”則再次提醒開(kāi)發(fā)商資本支持對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要支撐性,。

    開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)新城鎮(zhèn)化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

    新型城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)的核心要素，在國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總工程師沈遲看來(lái),，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。“不管是傳統(tǒng)還是新型的城鎮(zhèn)化……經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段、水平,、特征從根本上決定了城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平,、特征”。

    而對(duì)房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型而言,，新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn),，足以掀起另一個(gè)未知但肯定值得好好書(shū)寫(xiě)的時(shí)代。

    北京思源總經(jīng)理丁武告訴新華網(wǎng)記者,，在新城鎮(zhèn)化概念下,，要想把一個(gè)項(xiàng)目做好需考慮五點(diǎn)新要素：第一，模式的選擇至關(guān)重要,，在我們國(guó)家做土地開(kāi)發(fā)有好幾類,，政府主導(dǎo)、通過(guò)土地收益做擔(dān)保進(jìn)行開(kāi)發(fā)是其中的主流,；第二,，做新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目若產(chǎn)業(yè)定位沒(méi)做好,，將來(lái)很有可能發(fā)展空心,、失衡；第三,，在定位的基礎(chǔ)上,，還須有完整的規(guī)劃，否則最后會(huì)出現(xiàn)大量節(jié)奏和控制浪費(fèi),；第四,，招商，這是一個(gè)專業(yè)化的因素,，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)商和政府作對(duì)招商前置點(diǎn)不很重視,，都是大面積土地出來(lái)之后招商，這個(gè)時(shí)候往往都晚了,；第五個(gè)要點(diǎn)是運(yùn)營(yíng),，項(xiàng)目建成之后會(huì)有一個(gè)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，有二級(jí)開(kāi)發(fā)商還有項(xiàng)目服務(wù)商,，政府和一級(jí)開(kāi)發(fā)商要做配套的政策規(guī)劃推薦,，只有這樣新城才能順利建設(shè)實(shí)施起來(lái)。

    新型城鎮(zhèn)化是輻射波及整個(gè)中國(guó)范圍的大國(guó)家戰(zhàn)略,，它將不再僅等同于過(guò)去我們所理解的簡(jiǎn)單的城鎮(zhèn)人口比例增加和城市面積的擴(kuò)張,，而是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、就業(yè)方式、人居環(huán)境,、社會(huì)保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變,。中央此前特別強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化將把重心從“土地城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)移至“人口城鎮(zhèn)化”上,，民間則把新型城鎮(zhèn)化理解成人口越來(lái)越向城市集中,、醫(yī)療、教育,、交通等社會(huì)資源越來(lái)越優(yōu)化的過(guò)程,。

    而在上一輪“土地城鎮(zhèn)化”中曾扮演首要角色的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一輪城鎮(zhèn)化大潮中可能會(huì)被削弱其角色重要性,，但無(wú)疑仍會(huì)是新城鎮(zhèn)化這一過(guò)程的重度參與者,。